Impuestos por la venta de un piso

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13 enero, 2018 - Rubén Folgado

El mercado inmobiliario sigue siendo uno de los pilares de la economía española. Y la compraventa de viviendas siempre genera muchas dudas sobre los gastos y tasas que genera, como los impuestos por la venta de un piso.

Aunque con la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliario el mercado ha vivido abruptas caídas, la compraventa de viviendas creció en los últimos años, según los datos del INE.

Si estás pensando en vender un piso, estos son todos los impuestos que deberás pagar por su venta.

Tabla de contenidos

Qué es la plusvalía de un piso

Al vender una casa, hay que asumir diversos gastos y el pago de algunos impuestos, entre ellos la plusvalía, que la podemos encontrar en dos variantes:

La plusvalía que se paga a Hacienda a través del IRPF
La plusvalía que se paga en forma de impuesto municipal

La plusvalía en sí se define como la revalorización que obtiene un propietario con una vivienda o terreno al venderlo. Es decir, si un contribuyente compra un piso por 90.000 euros y lo vende años más tarde por 120.000 euros, habrá obtenido una plusvalía de 30.000 euros que será gravada fiscalmente y por los ayuntamientos.

Para calcular el valor de adquisición real de una vivienda hay que calcularlo en base a esta fórmula:

Valor de adquisición =Importe real de la adquisición + Coste de inversiones y mejoras + Gastos y tributos – Amortizaciones

Y la explicación de esta fórmula es la siguiente:

Importe real de la adquisición: el valor real en el momento de su compra
Coste de inversiones y mejoras: todas las inversiones que se han realizado para mejorar el bien inmueble
Gastos y tributos accesorios: Se incluyen todos los gastos y tributos vinculados a la compra de la vivienda, a excepción de los intereses.
Amortizaciones: correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

Sobre el valor de la transmisión del patrimonio se calcula teniendo en cuenta el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.

Qué es la plusvalía municipal y cómo calcularla

La conocida como plusvalía municipal se llama realmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) y es un tributo que se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Para hacer el cálculo de esta plusvalía municipal necesitamos los siguientes datos:

El valor catastral de suelo: para saber a cuánto asciende, debemos consultar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o consultarlo en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario
El número de años que ha pasado desde que compramos la vivienda para aplicarle el coeficiente necesario.
La ordenanza municipal que regula la fiscalidad de este impuesto y que puede variar según la localidad. En él tendremos que fijarnos en dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo

Quién tiene que pagar la plusvalía de un piso

La plusvalía municipal tiene puede tener dos tipos de sujetos pasivos que deben hacerse cargo del impuesto:

En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales “a título gratuito“ (regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.
Si las operaciones anteriores se realizan a título no gratuito u”oneroso“, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.

Cuánto IRPF se paga por vender un piso

Además de esa plusvalía municipal, todos los propietarios que vendan un bien inmueble estarán sujetos al pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si residen en España. Y si no son residentes españoles, tendrán que pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Es decir, en la declaración de la renta habrá que declarar la ganancia patrimonial que se obtenga por la venta de una vivienda. Para calcular esa ganancia real, hay que seguir la fórmula de la diferencia entre la venta de la vivienda y el valor por el que se compró, multiplicado por el coeficiente que varía según el año en el que se adquirió la vivienda y que viene fijado por la propia Agencia Tributaria.

Estas ganancias (plusvalías) y pérdidas (minusvalías) tributan en función de los siguientes tramos:

Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
Entre 6.000 y 24.000 euros: 21%
Más de 24.000 euros: 24%

La reforma fiscal: así se calcula el IRPF según los coeficientes

La reforma fiscal (puedes consultar aquí todos los cambios) que aprobó el Gobierno de Rajoy en modificó la normativa sobre los coeficientes, que son los parámetros que modifican o corrigen el efecto de la inflación sobre los precios de la vivienda. De esta manera, la reforma fiscal eliminó los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial. De esta manera, los contribuyentes tendrían que pagar más por viviendas de segunda mano puestas en venta.

Sobre todo esta medida ha encarecido la factura fiscal de todos aquellos contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que eran las viviendas que tenían un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

https://www.youtube.com/watch?v=yuazwBFSP2U

Como hemos visto en la fórmula para calcular lo que tenemos que pagar a Hacienda a través del IRPF por la venta de una vivienda, hay que tener en cuenta este coeficiente, ya que es el punto que modifica exactamente la cantidad que hemos ganado (o perdido).

Estos coeficientes varían según el año en el que fue adquirida la vivienda y, teniendo en cuenta diversos parámetros, se asigna a cada ejercicio un coeficiente diferente.

Exenciones en el IRPF por la venta de un piso

Aunque ya hemos visto que sí existen ciertos impuestos que hay que pagar siempre por la venta de un piso, existen determinados casos en los que hay exenciones.

Estos son los casos en los que no hay que pagar impuestos por las plusvalías de la venta de un piso.

Reinversión en vivienda habitual

Cuando el dinero obtenido en la transacción de la venta de vivienda se dedique a comprar otra vivienda. Deben cumplirse estos requisitos para que se aplique la exención:

Que la vivienda vendida sea la habitual del vendedor
Que las ganancias se destinen íntegramente a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar con normalidad dentro del IRPF del contribuyente.
La compra de la nueva vivienda habitual tiene que realizarse en un plazo máximo de dos años desde la venta.

Mayores de 65 años

Tampoco tendrán que tributar las plusvalías todos los mayores de 65 años, sea o no fruto de la venta de una vivienda habitual.

El requisito es que el dinero de la transacción deberá destinarse a una renta vitalicia asegurada en los siguientes seis meses desde la venta. El máximo son 240.000 euros.

Dación en pago

El mecanismo de la dación en pago ha ganado popularidad a raíz de la crisis inmobiliaria en España, ya que muchas personas antes de sufrir un desahucio por impago, se han decantado por este método para dejar de tener deudas bancarias y buscar otras soluciones habitacionales.

La dación en pago se trata de un pacto con el banco por el que la entidad se queda con la vivienda a cambio de la deuda hipotecaria sin crear más intereses.

Todos los gastos de la venta de vivienda

Además de los gastos fiscales que ya hemos visto, existen otro tipo de gastos no financieros vinculados a la compraventa de viviendas.

De hecho, en los últimos meses varias sentencias han condenado a algunas entidades bancarias a devolver los gastos notariales al formalizar una hipoteca. Y muchos propietarios están acudiendo a la Justicia para solicitar estos gastos que, según algunas sentencias, tendrían que correr a cargo de la entidad financiera.

Pese a ello, en la venta de una vivienda existen estos gastos:

Gastos cancelación de hipoteca

Cuando vendes una casa y estás pagando todavía una hipoteca por ella, el hecho de cancelar esa deuda hipotecaria acarrea también un pago adicional, tal y como se incluye en todos los contratos.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo 1% (salvo que se tengan otras condiciones firmadas), cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Si la hipoteca se ha formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 a personas físicas sobre una vivienda, los bancos sólo pueden cobrar una comisión por desistimiento, que son las siguientes:

0,5% de lo amortizado anticipadamente, si se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
0,25% de lo amortizado anticipadamente, si se produce a partir del quinto año.

Gastos en notaría y en el registro

Además del pago de la comisión por la cancelación de la hipoteca, hay que proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al registro de la propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda.

Estos trámites pueden alcanzar los 1.000 euros, sumados a las comisiones que aplique la entidad bancaria por el fin del crédito hipotecario.

Certificado energético

Para mejorar la eficiencia energética de todo el parque inmobiliario, el Gobierno aprobó un Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para que todas las viviendas obtengan la certificación de la eficiencia energética siempre que se haga una transacción de compraventa.

Según este decreto, el vendedor está siempre obligado a solicitar el certificado. Además, este certificado ha de presentarse en la notaría para que el notario verifique su existencia y validez para poder seguir adelante con la transacción. Sii en el momento de formalizar la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

El coste de este certificado depende del propio agente certificador, pero suele rondar los 100 euros.

Reclamaciones por los gastos hipotecarios

En los últimos años, la Justicia ha dado la razón a los clientes de la banca en lo relativo a los abusos que el sector cometió durante la última década. Entre ellos, destacan los gastos hipotecarios.

Cada vez más usuarios han recurrido a los tribunales para reclamar que las entidades sufraguen parte de los mismos. Ante la avalancha de reclamaciones, el Tribunal Supremo creó jurisprudencia con una sentencia que condenaba a la entidad a pagar parte de estos gastos, entre los que se encuentran el registro, los gastos de notaría o el pago del impuesto AJD.

Ahora los usuarios pueden reclamar directamente a la entidad que se haga cargo de parte de estos gastos, tanto si sigue vigente la hipoteca como si está cancelada o incluso si se firmó antes del fallo del Supremo.

La compraventa de viviendas: el mercado vuelve a despuntar

La recuperación del mercado de la vivienda se ha consolidado en España después del crecimiento experimentado en años anteriores.

El ejercicio ha concluido así así con la mayor alza interanual registrada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) desde que comenzó a elaborar esta estadística en el año 2007, un ejercicio en el que se vendieron 775.300 casas y que marcó el inicio de un periodo de ocho años en negativo para el mercado inmobiliario español.

No podemos finalizar sin recordar que la compra de inmuebles de segunda mano también implica el pago de impuestos. En este caso concreto habrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales.