Impuestos por la venta de un piso en 2018

impuestos por la venta de un piso
impuestos por la venta de un piso

El mercado inmobiliario sigue siendo uno de los pilares de la economía española. Y la compraventa de viviendas siempre genera muchas dudas sobre los gastos y tasas que genera, como los impuestos por la venta de un piso.

Aunque con la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliario el mercado ha vivido abruptas caídas, en 2016, la compraventa de viviendas creció un 16%, según los datos del INE. A la espera de los últimos datos para cerrar 2017, hasta noviembre el acumulado anual de compraventa de inmuebles había subido un 15% de media.

Si estás pensando en vender un piso, estos son todos los impuestos que deberás pagar por su venta.

Qué es la plusvalía de un piso

Al vender una casa, hay que asumir diversos gastos y el pago de algunos impuestos, entre ellos la plusvalía, que la podemos encontrar en dos variantes:

  • La plusvalía que se paga a Hacienda a través del IRPF
  • La plusvalía que se paga en forma de impuesto municipal

La plusvalía en sí se define como la revalorización que obtiene un propietario con una vivienda o terreno al venderlo. Es decir, si un contribuyente compra un piso por 90.000 euros y lo vende años más tarde por 120.000 euros, habrá obtenido una plusvalía de 30.000 euros que será gravada fiscalmente y por los ayuntamientos.

Para calcular el valor de adquisición real de una vivienda hay que calcularlo en base a esta fórmula:

Valor de adquisición =Importe real de la adquisición + Coste de inversiones y mejoras + Gastos y tributos – Amortizaciones

Y la explicación de esta fórmula es la siguiente:

  • Importe real de la adquisición: el valor real en el momento de su compra
  • Coste de inversiones y mejoras: todas las inversiones que se han realizado para mejorar el bien inmueble
  • Gastos y tributos accesorios: Se incluyen todos los gastos y tributos vinculados a la compra de la vivienda, a excepción de los intereses.
  • Amortizaciones: correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

Sobre el valor de la transmisión del patrimonio se calcula teniendo en cuenta el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.

Qué es la plusvalía municipal y cómo calcularla

qué es la plusvalía
qué es la plusvalía

La conocida como plusvalía municipal se llama realmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) y es un tributo que se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Para hacer el cálculo de esta plusvalía municipal necesitamos los siguientes datos:

  • El valor catastral de suelo: para saber a cuánto asciende, debemos consultar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o consultarlo en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario
  • El número de años que ha pasado desde que compramos la vivienda para aplicarle el coeficiente necesario.
  • La ordenanza municipal que regula la fiscalidad de este impuesto y que puede variar según la localidad. En él tendremos que fijarnos en dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo

Quién tiene que pagar la plusvalía de un piso

La plusvalía municipal tiene puede tener dos tipos de sujetos pasivos que deben hacerse cargo del impuesto:

  • En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales “a título gratuito“ (regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.
  • Si las operaciones anteriores se realizan a título no gratuito u”oneroso“, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.

Cuánto IRPF se paga por vender un piso en 2018

Además de esa plusvalía municipal, todos los propietarios que vendan un bien inmueble estarán sujetos al pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si residen en España. Y si no son residentes españoles, tendrán que pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Es decir, en la declaración de la renta habrá que declarar la ganancia patrimonial que se obtenga por la venta de una vivienda. Para calcular esa ganancia real, hay que seguir la fórmula de la diferencia entre la venta de la vivienda y el valor por el que se compró, multiplicado por el coeficiente que varía según el año en el que se adquirió la vivienda y que viene fijado por la propia Agencia Tributaria.

Estas ganancias (plusvalías) y pérdidas (minusvalías) tributan en función de los siguientes tramos:

  • Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
  • Entre 6.000 y 24.000 euros: 21%
  • Más de 24.000 euros: 24%

La reforma fiscal: así se calcula el IRPF según los coeficientes

La reforma fiscal (puedes consultar aquí todos los cambios) que aprobó el Gobierno de Rajoy en 2015 modificó la normativa sobre los coeficientes, que son los parámetros que modifican o corrigen el efecto de la inflación sobre los precios de la vivienda. De esta manera, la reforma fiscal eliminó los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial. De esta manera, los contribuyentes tendrían que pagar más por viviendas de segunda mano puestas en venta.

Sobre todo esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que eran las viviendas que tenían un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

https://www.youtube.com/watch?v=yuazwBFSP2U

Como hemos visto en la fórmula para calcular lo que tenemos que pagar a Hacienda a través del IRPF por la venta de una vivienda, hay que tener en cuenta este coeficiente, ya que es el punto que modifica exactamente la cantidad que hemos ganado (o perdido).

Estos coeficientes varían según el año en el que fue adquirida la vivienda y, teniendo en cuenta diversos parámetros, se asigna a cada ejercicio un coeficiente diferente. En esta tabla puedes comprobar cómo son los coeficientes de actualización abatimiento vigentes actualmente tras la reforma fiscal:

Año de adquisición Coeficiente de actualización
1994 y anterior

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1,3299

1,4050

1,3569

1,3299

1,3041

1,2807

1,2560

1,2314

1,2072

1,1836

1,1604

1,1376

1,1152

1,0934

1,0720

1,0510

1,0406

1,0303

1,0201

1,0100

Exenciones en el IRPF por la venta de un piso

Aunque ya hemos visto que sí existen ciertos impuestos que hay que pagar siempre por la venta de un piso, existen determinados casos en los que hay exenciones.

Estos son los casos en los que no hay que pagar impuestos por las plusvalías de la venta de un piso.

Reinversión en vivienda habitual

Cuando el dinero obtenido en la transacción de la venta de vivienda se dedique a comprar otra vivienda. Deben cumplirse estos requisitos para que se aplique la exención:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual del vendedor
  • Que las ganancias se destinen íntegramente a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar con normalidad dentro del IRPF del contribuyente.
  • La compra de la nueva vivienda habitual tiene que realizarse en un plazo máximo de dos años desde la venta.

Mayores de 65 años

Tampoco tendrán que tributar las plusvalías todos los mayores de 65 años, sea o no fruto de la venta de una vivienda habitual.

El requisito es que el dinero de la transacción deberá destinarse a una renta vitalicia asegurada en los siguientes seis meses desde la venta. El máximo son 240.000 euros.

Dación en pago

El mecanismo de la dación en pago ha ganado popularidad a raíz de la crisis inmobiliaria en España, ya que muchas personas antes de sufrir un desahucio por impago, se han decantado por este método para dejar de tener deudas bancarias y buscar otras soluciones habitacionales.

La dación en pago se trata de un pacto con el banco por el que la entidad se queda con la vivienda a cambio de la deuda hipotecaria sin crear más intereses.

Este principio se aplica también a las ejecuciones hipotecarias. Además, si adquiriste la vivienda entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 podrás aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido según el Real Decreto-ley 18/2012.

Todos los gastos de la venta de vivienda 2018

Además de los gastos fiscales que ya hemos visto, existen otro tipo de gastos no financieros vinculados a la compraventa de viviendas.

De hecho, en los últimos meses varias sentencias han condenado a algunas entidades bancarias a devolver los gastos notariales al formalizar una hipoteca. Y muchos propietarios están acudiendo a la Justicia para solicitar estos gastos que, según algunas sentencias, tendrían que correr a cargo de la entidad financiera.

Pese a ello, en la venta de una vivienda existen estos gastos:

Gastos cancelación de hipoteca

Cuando vendes una casa y estás pagando todavía una hipoteca por ella, el hecho de cancelar esa deuda hipotecaria acarrea también un pago adicional, tal y como se incluye en todos los contratos.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo 1% (salvo que se tengan otras condiciones firmadas), cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Si la hipoteca se ha formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 a personas físicas sobre una vivienda, los bancos sólo pueden cobrar una comisión por desistimiento, que son las siguientes:

  • 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si  se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.
  • 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si se produce a partir del quinto año.

Gastos en notaría y en el registro

Además del pago de la comisión por la cancelación de la hipoteca, hay que proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al registro de la propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda.

Estos trámites pueden alcanzar los 1.000 euros, sumados a las comisiones que aplique la entidad bancaria por el fin del crédito hipotecario.

Certificado energético

Para mejorar la eficiencia energética de todo el parque inmobiliario, el Gobierno aprobó en el año 2013 el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para que todas las viviendas obtengan la certificación de la eficiencia energética siempre que se haga una transacción de compraventa.

Según este decreto, el vendedor está siempre obligado a solicitar el certificado. Además, este certificado ha de presentarse en la notaría para que el notario verifique su existencia y validez para poder seguir adelante con la transacción. Sii en el momento de formalizar la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

El coste de este certificado depende del propio agente certificador, pero suele rondar los 100 euros.

Reclamaciones por los gastos hipotecarios

En los últimos años, la Justicia ha dado la razón a los clientes de la banca en lo relativo a los abusos que el sector cometió durante la última década. Entre ellos, destacan los gastos hipotecarios.

Cada vez más usuarios han recurrido a los tribunales para reclamar que las entidades sufraguen parte de los mismos. Ante la avalancha de reclamaciones, en 2015 el Tribunal Supremo creó jurisprudencia con una sentencia que condenaba a la entidad a pagar parte de estos gastos, entre los que se encuentran el registro, los gastos de notaría o el pago del impuesto AJD.

Ahora los usuarios pueden reclamar directamente a la entidad que se haga cargo de parte de estos gastos, tanto si sigue vigente la hipoteca como si está cancelada o incluso si se firmó antes del fallo del Supremo.

La compraventa de viviendas: el mercado vuelve a despuntar

La recuperación del mercado de la vivienda se ha consolidado en 2016 en España, después del crecimiento experimentado en 2015. De esta forma, en 2016 la compraventa de casas se disparó un 13,6% respecto al mismo período del año anterior.

impuestos venta de pisos
impuestos venta de pisos

El ejercicio ha concluido así así con la mayor alza interanual registrada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) desde que comenzó a elaborar esta estadística en el año 2007, un ejercicio en el que se vendieron 775.300 casas y que marcó el inicio de un periodo de ocho años en negativo para el mercado inmobiliario español.

Por número absoluto de ventas, en 2016 se cerraron 403.866 operaciones, tanto de vivienda nueva como de vivienda usada.

No podemos finalizar sin recordar que la compra de inmuebles de segunda mano también implica el pago de impuestos. En este caso concreto habrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

16 comentarios en “Impuestos por la venta de un piso en 2018”

  1. Hola buenos días hace 10 años compré una vivienda de protección por un valor de 80.000€ y ahora la vendo por un valor 171,000, menor de lona me dice la comunidad de Madrid, me gustaría saber cuánto es lo q tengo que pagar Hacienda .
    Gracias

  2. Buenas tardes he heredado un piso de mis padres y lo he vendido por 60.000 € mi pregunta es cuanto tengo q pagar a Hacienda gracias

  3. Hola Severino

    Eso depende de donde estuvieran empadronados. El Impuesto de Sucesiones es autonómico.
    Consúltalo en Hacienda.

    Un saludo

  4. Hola Rebeca

    Lo mejor que puedes hacer en este caso es consultarlo en el Registro de la Propiedad que te corresponda o en una notaría. Obviamente también podrá ayudarte un abogado.
    Son temas delicados que varían según el caso.

    Un saludo

  5. Hola. Le agradecería mucho si pudiera resolver mi siguiente duda.

    He estado buscando información sobre el impuesto IRPF a pagar por la venta actual (2018) de una vivienda comprada en 1984 por mi suegro y donada a mi mujer hace aproximadamente unos 15 años y, teniendo en cuenta la reforma fiscal en 2015 que elimina los coeficientes de actualización y abatimiento, estoy muy preocupado.

    La vivienda se compró por unos 29300€ (en la donación el valor es de algo más de 30000), y se va a vender por 89000€. Restando los gastos de plusvalía, comisión etc., la ganancia sería aproximadamente de 52000€. Me gustaría saber si debería tributar íntegramente por esta cifra o, al haber pasado 33 años desde que se compró, estaría sujeta a algún tipo de actualización que disminuiría su valor de ganancia y por tanto el impuesto a tributar a Hacienda (IRPF).

    Otra pregunta es si la fecha de adquisición a efectos fiscales es el de la compra en 1984 o el de la donación posterior (hace unos 15 años).

    ¿Influye en algo si se hubiera alquilado durante los últimos años?

    Espero expectante tu respuesta. Muchas gracias.

  6. Buenas tardes,

    Quería hacer la siguiente consulta:

    Este año intentare vender un piso de vpo en Tenerife que esta en proceso de descalificación y con comprador interesado.

    El piso se compró en 2002 por 60.000€ (importe aproximado incluido gastos)
    Se venderá en 130.000€ (aprox.)

    130.000-60.000=70.000 de ganancia (entiendo yo)

    Quería saber cuanto es lo que se llevara hacienda si destino 60.000 euros en la compra de otra vivienda habitual este mismo año de la venta.

    Hay personas que me dicen que Hacienda se llevara el 19-21% aproximado de los 130.000 (cosa que no entiendo) y otros me dicen que se llevara el 19-21% de los 70.000 de ganancia obtenido y que no invierta.

    Si invierto 60.000 de los 70.000 de ganancias ¿no tendría solo que tributar ese 19-21% de los 10.000 que me quedan sin invertir en la nueva vivienda habitual?

    Saludos cordiales y muchísimas gracias!

  7. Hola Loli

    Te recomiendo que consultes con un abogado, nadie mejor para aclararte este tipo de dudas tan específicas y delicadas.

    Un saludo

  8. Buenas tardes , quería saber si tributa como ganancia patrimonial a tipo fijo la venta de un piso cuya compra se ha realizado hace menos de 1 año ,

    muchas gracias

  9. Buenos días. Tengo una duda! Mi abuela (viuda con 87 años) está empadronada en casa de mi tia y vende su piso ya que no vive nadie. Hicieron la aceptacion de herencia por parte de mi abuelo. Yendo al grano, mi abuela cobra la mitad de la venta del piso. Es decir, de 125.000 cobrará 62.500€ . Le dicen que por estar empadronada en casa de su hija tendrá que pagar a hacienda 10.000€!!!!!! Es esto cierto?

  10. Hola, mi duda es la siguiente:
    En 1999 compré mi vivienda habitual por 38.500 €. En 2007 compré la que es mi vivienda habitual para lo que tuve que ampliar la hipoteca de la primera a 80.000 €. Ahora voy a vender la primera por 59.000 € y parte de este dinero lo invertiré en cerrar la hipoteca de mi vivienda actual. en cuanto a Hacienda, ¿se considera que he sacado beneficio sobre la primera, puesto que la vendo por más de los 38.500 iniciales o se tiene en cuenta la ampliación de hipoteca que necesité para comprar mi vivienda actual? En cuanto a re invertir las ganancias en la hipoteca de mi vivienda actual, ¿se considera para Hacienda al estar vivienda en ella ya mas de 10 años desde que dejé la anterior?

    Gracias y un saludo

  11. Si se vende una vivienda adquirida en 1988, y que actualmente esta catalogada como patrimonio cultural e inscrita en el catalogo , tiene alguna exencion en la tributacion del IRPF.

  12. Rubén Btardes
    Entiendo entonces que si compré en 2001 por 100.000 euros p.ej. y vendo en 2018, el valor de adquisición actualizado a 2018 son esos 100.000 euros multiplicados por el coeficiente de la tabla a 2001 esto es 1,2314 ?

  13. Hola. He leído el artículo y hay una cosa que no me queda muy clara.
    Si vendo mi piso (que es vivienda habitual), liquido la hipoteca y gastos, con la diferencia que me queda quiero reinvertirla en la adquisición de una nueva casa como vivienda habitual.
    Para esto, debo comprar el terreno/solar para construïr.
    La compra del solar se entiende como inversion para la nueva casa habitual? Por lo tanto estoy libre de impuestos?
    Gracias

  14. Hola Lluis

    Dependerá de los detalles de la operación, por lo que te recomiendo que consultes con un abogado o en una gestoría para que te puedan dar una respuesta personalizada.

    ¡Un saludo!

  15. Si se vende un piso en 2020 un piso que fué adquirido en 1999 se puede aplicar el coeficiente de actualización al precio de coste según la tabla publicada por usted ? en este caso el 1,2807. Si se puede aplicar este coeficiente sobre que puede aplicarse sobre coste o sobre coste + gastos + inversiones. Gracias

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